Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2012 - davaiknam.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
страница 1
Похожие работы
Название работы Кол-во страниц Размер
Обзор рынка офисной недвижимости москва 2 квартал 2012 года 1 173.28kb.
Анализ факторов, определяющих мировые тенденции на рынке офисной... 1 114.94kb.
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review 1 111.2kb.
Москва обзор рынка торговой недвижимости москва 1 192.22kb.
Oбзор Прибалтийского рынка недвижимости за 2002 год 4 572.52kb.
Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2009 год 1 91.83kb.
Исследование рынка торговой недвижимости. Тема: Обеспеченность качественными... 2 407.57kb.
Пресс-обзор рынка недвижимости с 23 ноября по 29 ноября 2011 года 22 1173.62kb.
Программа опытной эксплуатации автоматизированной информационной... 4 462.6kb.
Пресс-обзор рынка недвижимости с 29 июня по 05 июля 2011 года 23 1441.04kb.
Пресс-обзор рынка недвижимости с 18 мая по 24 мая 2011 года 26 1441.52kb.
Сведения о педагогических вакансиях в образовательных учреждениях... 1 122.58kb.
Направления изучения представлений о справедливости 1 202.17kb.

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2012 - страница №1/1


Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 2012 г.



Краткий обзор рынка офисной

недвижимости

Москвы
2012




Рынок офисной недвижимости Москвы


По итогам 2012 года в Москве введено в эксплуатацию 632 тыс. кв.м офисных площадей, что практически сопоставимо с показателем прошлого года (686 тыс. кв.м).

Уровень вакантных площадей имеет незначительную тенденцию к снижению на 1-2,5 процентных пункта.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО.

Таблица 1. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, по итогам 2012 г.

Источник: GVA Sawyer

Основные показатели

Класс А

Класс В+

Класс В-

Объем качественных офисных площадей на конец 2012 г., тыс.кв.м

4 030

4 963

3 372

Структура офисного рынка, на конец. 2012 г.

33%

40%

27%

Введено в эксплуатацию в 1-4 кв. 2012 г., тыс. кв.м

258

374

Доля свободных площадей, на конец 2012 г.

11,5%

10%

12,5%

Заявленные арендные ставки $ за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), ЦДР (Центральный деловой район)

750 - 1 250

650 - 750

260- 400


Заявленные арендные ставки, $ за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), вне ЦДР

650 - 750

370 - 550

Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС), ЦДР

7 500 - 15 000

3 500 - 7 500


2 500 - 4 000



Заявленные цены продажи, $ за кв.м (без НДС), вне делового центра города.

4 500 - 6 500

Операционные расходы, $ за кв.м в год

110 - 140

80 - 115

60 – 85

Предложение


Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 2012 г. составляет 12,4 млн кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями превышает 1 000 кв.м на 1 000 жителей и составляет 1073 кв.м.

В 2012 г. было введено 632 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 40% относятся к классу А (258 тыс. кв.м) и 60 % - класса В+/В- (374 тыс. кв.м).

Рисунок 1. Объём качественного

предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв.м



Источник: GVA Sawyer



В 2013 году объем нового предложения будет держаться на уровне 2011-2012 гг. и составит порядка 600 тыс. кв.м.

Таблица 2. Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013 гг.

Источник: GVA Sawyer

Название БЦ

Общая/ офисная площадь, кв.м

Ввод в эксплуатацию/ статус

Введено в эксплуатацию в 2012 г.

«Золотое кольцо»

46 000 / 46 000

1Q2012

Light House

44 580 / 20 800

1Q2012

West Park

39 000 / 33 915

1Q2012

БЦ «Воробьевский»

16 000 / 14 400

1Q2012

БЦ «Жуковского»

23 000 / 7 250

1Q2012

Бизнес-парк River City.

12 400 / 9 500

1Q2012

БЦ «Стремянный, 26»

7 500 / 7 500

1Q2012

«Гранд Сетунь Плаза»

75 460/60 000

2Q2012

БЦ «Кубик»

28 700 / 18 000

2Q2012

«Олимпик Холл»

23 107 / 11 000

2Q2012

«Дежнев Плаза»

17 500/11 000

2Q2012

Деловой дом «Лефортово»

15 000 / 6 000

2Q2012

БЦ «Пырьева 2» (Дом на Мосфильмовской)

Н.д. /16 400

2Q2012

БЦ «Арма» (реконструкция здания на территории комплекса)

Н.д. / 6 084

2Q2012

Особняк «Усадьба Всеволжских»

970 / 720

2Q2012

Sky Light

111 240/77 500

3Q2012

МФК City Point

76 000 / 27 000

3Q2012

«Аквамарин III»

78 000 / 55 422

3Q2012

Офисное здание в составе комплекса

«Мирлэнд»



68 720 / 7 230

3Q2012

«Красногорск Плаза»

31 400 /21 600

3Q2012

Riga Land, фаза 2,блок В

170 000 / 22 800

3Q2012

Smart Park на Научном

15 600/ 10 200

3Q2012

«Атмосфера», бизнес квартал (реконструкция 2,3 очередь)

20 700/20 000

3Q2012

БЦ «Новорязанская, 24»

Н.д. / 25 760

3Q2012

«Алкон»

102 200/ 66 800

4Q2012

Бизнес-парк Solutions, 2 очередь

Н.д. /9 500

4Q2012

W-плаза 2

23 000 / 20 000

4Q2012

Особняк «Пятницкая ул., 49 стр.2»

2 052 / 2 052

4Q2012

Итого 2012 г.

632 тыс. кв.м офисных площадей

Заявлено к вводу в 2013 г.

«Меркурий Сити»

158 500/ 86 000

2013

БЦ в составе ЖК Sky House

145 180/17 500

2013

БЦ в составе ГДК «Парк победы»

135 500 / 62 000

2013

БЦ White Gardens

95 000 / 63 300

2013

«Девять акров», 2 очередь

90 700 / 67 800

2013

Офисно-гостиничный комплекс Radisson SAS Olympiysky

76 950 / 26 050

2013

БЦ Lotte Plaza 2 на Профсоюзной

58 860 / 38 480

2013

Golden Gate (Энтузиастов ш. 2-4)

46 700 / 20 800

2013

БЦ «Аэродом»

36 000 / 33 000*

2013

БЦ Wall Street

33 316 / 24 000

2013

«Кантри Парк 3»

27 800/ 22 000

2013

БЦ «Нахимовский»

22 900 / 15 370

2013

БЦ «Ленинской пр, 119»

22 650/ 16 200

2013

Premium: West

20 000 / 18 800

2013

«Юсупов двор»

Н.д. / 10 000

2013

МФК Технопарк «Орбита», 2 очередь

112 000 / 21 000

2013

БЦ «Марьина роща»

17 500 / 14 500

2013

«Домино»

7 800 / 6 900

2013

* -оценочно

Что касается географического распределения нового предложения, бóльшая часть объектов по-прежнему вводится в ЦАО (29% от общего объема предложения). При этом, ввиду максимального ограничения строительства в центре города, доля нового предложения смещается в северном, западном, северо-западном и юго-западном направлении. Три объекта (БЦ «Кубик», БЦ «Красногорск Плаза» и 1 здание во 2-й очереди БП Riga Land) были введены за пределами МКАД (их совокупная офисная площадь 62 400 кв.м).

На рынке наблюдается процесс постепенной реконструкции старых особняков, которая будет продолжаться, несмотря на все сложности. К примеру, из крупных реконструкций этого года отметим следующие: особняк «Усадьба Всеволжских» и особняк «Пятницкая ул., 49 стр.2», см. таблицу 2.

В среднем по городу в течение 2012 года уровень вакантных площадей снижался и в качественных бизнес - центрах составил 11,5% (-3% по сравнению с концом 2011 года) в классе А, 10% (-1/1,5%)- в классе В+, 12,5% - в классе В-1.



Рисунок 2. Уровень вакантных площадей

Источник: GVA Sawyer



Среди основных тенденций 2012 выделим:

Объемы ввода новых офисных площадей по-прежнему находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.

Начиная со 2 полугодия 2012 г. на рынке увеличивается девелоперская активность. Так, общая площадь заявленных (в том числе «размороженных» и подвергшихся реконцепции проектов) во 2 полугодии 2012 г. проектов превысила 500 тыс. кв.м офисных площадей.

Продолжается децентрализация рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, юго-западное, западное и северо-западное направление.


Спрос


Объем гросс- поглощения по итогам года превысил 1,1 млн. кв.м офисных площадей.

Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011 - 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.



Рисунок 3. Структура спроса на офисные

площади2



Источник: GVA Sawyer



Крупнейшая сделка года по аренде офисных площадей совершена «Евразийской экономической комиссией» в 4 кв. 2012 г., компания арендовала почти 24 тыс. кв.м офисных площадей в БЦ Vivaldi Plaza. (см. Таблицу 3).

Таблица 3. Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 2012 г.

Источник: GVA Sawyer

Арендатор

Площадь сделки, кв.м

Объект

Евразийская экономическая комиссия

23 875

Vivaldi Plaza

Merlion

17 000

БЦ «Мякинино»

Новартис

16 000

БЦ «Алкон»

Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг

9 000

БЦ «Легенда»

Крупнейшие сделки по покупке офисных площадей были совершены банками, в первую очередь по причине консолидации бэк- офисов в одном месте.

Таблица 4. Наиболее крупные сделки по покупке офисных площадей в БЦ, анонсированные в 2012 г.

Источник: GVA Sawyer

Покупатель

Площадь сделки, кв.м

Объект

Райффайзенбанк

24 945

БЦ «Менгер» (Nagatino i-Land)

Альфа-банк

23 000

БЦ «Паскаль» (Nagatino i-Land)

Japan Tobacco International

10 000

«Меркурий Сити»

Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:

По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.

Отдельной тенденцией остается высокий спрос на покупку небольших офисных помещений/лофтов/апартаментов готовых или на этапе строительства в зоне между ТТК и МКАД.

Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.

Среди знаковых инвестиционных сделок отметим компанию O1Properties, которая приобрела три объекта: БЦ «Лесная плаза» (50 000 кв.м), БЦ «Дукат 3» (33 000 кв.м) и БЦ «Серебряный Город» (46 тыс. кв.м).

AFI Development заключила соглашение о выкупе 50% доли в проекте «Аквамарин» (Озерковская наб.) у компании Super Passion Ltd (партнер проекта). Сумма сделки - $230 млн.

Также AFI Development намерена продать половину БЦ «Четыре ветра». Другую половину продает «Снегири Девелопмент». Стоимость сделки может составить $208 млн. Предполагаемым покупателем выступает компания Capricornus Investments Limited (по данным из открытых источников, принадлежит Роману Абрамовичу), сделка пока не закрыта.

Финансовые условия


В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на некоторые качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО. В офисах класса В за пределами ТТК изменений за год не наблюдалось.

По итогам 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 2503/кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).



Рисунок 4. Средневзвешенные ставки

аренды, не включая операционные расходы и

НДС, $/кв.м год

Источник: GVA Sawyer




В 2013 г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.

Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем году в этом районе может составить 10-15%.







1 выборка составила 60% от всех БЦ Москвы

2 По данным запросов клиентов GVA Sawyer на аренду офисных площадей

3 Средневзвешенное значение среди экспонируемых на рынке объектов

Подготовлено GVA Sawyer © 2013








У меня не тоска по родине, а тоска по чужбине. Федор Тютчев
ещё >>