Теоретические аспекты рынка недвижимости Рынок недвижимости и его инфраструктура - davaiknam.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
Похожие работы
Название работы Кол-во страниц Размер
Программа опытной эксплуатации автоматизированной информационной... 4 462.6kb.
Oбзор Прибалтийского рынка недвижимости за 2002 год 4 572.52kb.
Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости... 1 20.43kb.
Анализ факторов, определяющих мировые тенденции на рынке офисной... 1 114.94kb.
Подбор оптимальной ипотечной программы для клиента 1 22.13kb.
Исследование рынка торговой недвижимости. Тема: Обеспеченность качественными... 2 407.57kb.
Программа «Все включено» 1 133.3kb.
Мастер – класс Александр Санкина 1 45.29kb.
Отчёт по выставке «Всё о недвижимости» 1 146.47kb.
Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья москвы 1 87.69kb.
Рождественский саммит: какие сегменты рынка недвижимости казани привлекательны... 1 80.33kb.
Год, декабрь 1 64.72kb.
Направления изучения представлений о справедливости 1 202.17kb.

Теоретические аспекты рынка недвижимости Рынок недвижимости и его инфраструктура - страница №1/4

содержание


введение
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

1.2. Субъектная структура рынка недвижимости

1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка


Глава 2. Анализ Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок жилищного строительства

2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства

2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг.

2.3 Ипотечное кредитование как одно из факторов развития жилищного строительства в Республике Казахстан


Глава 3. исследование международного опыта и перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства

3.1 Проблемы развития программы индивидуального жилищного строительства

3.2 Перспективы развития риэлторского бизнеса в Казахстане

3.3 Исследование рынка недвижимости на международном уровне



заключение
список использованной литературы

Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно­шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек­торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть нацио­нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа­ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам 2006 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2005 году.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при средней стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке.
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1 Рынок недвижимости и его инфраструктура
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:


  • информация о ценах, спросе и предложении;

  • посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

  • свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;

  • перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

  • обеспечение свободы предпринимательства;

  • эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:



  • народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);

  • региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

  • локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

  • объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

  • инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

  • трансаквдонный (психолого-поведенческий);

  • рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­стов по теории рыночной экономики);

  • социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных техно­логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по­литики Казахстана.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:



  1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.

  2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
    и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).

  3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
    регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
    участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).

  4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:



  1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
    (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
    руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­
    разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

  2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

  3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра­структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта­пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи­мости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения методологического подхода:


  1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
    и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
    рынка недвижимости).

  2. Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

  • органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

  • специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;

  • саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

  • образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;

  • некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой­ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга­низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко­номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель­ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:


  • развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

  • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен­ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя­тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про­живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк­туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со­циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.


1.2 Субъектная структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференци­ровать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности не­движимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно дей­ствуют три сектора:

  • развитие (создание) объектов недвижимости;

  • управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

  • оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государ­ственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимо­сти, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выяв­ления структурной определенности каждого из четырех секторов используем ме­тод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в пере­ходный период:


  • слабая изученность;

  • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и эконо­мичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает сте­пень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недви­жимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития переда­ется непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связан­ных с ними финансовых потоков, подразделяемых:


  • на инвестиции;

  • товарные;

  • ипотеку;

  • доходы и налоги от сделок;

  • эксплуатации объектов недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управ­ления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это любое юридиче­ское или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимо­сти. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализи­рованных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен переч­нем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.



К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

  • органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

  • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
    и землепользование (республиканские и областные земельные органы, зани­мающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зони­рованием территорий, оформлением землеотвода;

  • Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
    занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
    застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадаст­ра, выдачей разрешений на строительство;

  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занима­ющиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных про­ектов;

  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы техниче­ской, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строитель­ством и эксплуатацией зданий и сооружений.

  • К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

  • предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или фи­зические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие ком­мерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом
    (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
    деятельности);

  • инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привле­ченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости1;

  • риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
    совершении сделок с объектом недвижимости;

  • девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или арен­ды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
    недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
    проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объ­екта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
    с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
    и соинвесторов);

  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
    (вторичной застройки);

  • заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
    могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

  • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессио­нальной ответственности;

  • управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координа­цию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удов­летворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
    с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
    и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

  • оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
    инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
    объектов недвижимости;

  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рын­ке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и обо­ротом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок не­движимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, спе­циализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

  • другие специалисты - сотрудники и члены национальных и

  • международ­ных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизи­рованными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав соб­ственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объ­ектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими форма­ми перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вто­ричного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор реше­ний относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обуслов­лена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфи­денциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.


следующая страница >>



Не надо бороться за чистоту, надо подметать! Илья Ильф
ещё >>